Menú

07 abr. I això com ho paguem !

COMUNITATS DE PROPIETARIS: GESTIÓ ECONÒMICA!

En els temps actuals és fonamental que la gestió econòmica de les COMUNITATS DE PROPIETARIS sigui portada per un professional com un Administrador de Finques Col-legiat. Perquè és necessari comptar amb un Administrador COL-LEGIAT? Quines avantatges té?

Primer clar recordar que la Llei del Dret a l´Habitatge te com un dels objectius la protecció al consumidor i usuari d´habitatges i que tracta als administradors de finques en un article específic. La pertinença al col-legi professional ens habilita per exercir la professió. També ens diu que per a garantir els drets dels consumidors, els administradors de finques han de subscriure una assegurança de responsabilitat civil, que poden constituir per mitjà del col·legi o associació professional corresponent. Si complim aquests requisits la Generalitat atorga l´anomenat número de registre AICAT a l´agent immobiliari (establiment obert al públic, capacitació professional, assegurança de responsabilitat civil). Per tant com a primer consell el d´assegurar-nos que el nostre administrador disposa de número de registre AICAT.

Com s´han de repartir les despeses d´una Comunitat de Propietaris. Que ens diu la Llei al respecte?

El llibre cinquè del Codi Civil Català ens diu que els propietaris han de sufragar les despeses comunes en proporció a llur quota de participació, LLEVAT DE PACTE EN CONTRA. També cal tenir en compte els Estatuts que poden eximir algunes entitats del pagament de determinades despeses (ex: baixos comercials sense accés a l´escala que no han de pagar despeses de manteniment d´escala).

Tot i això la Comunitat pot aprovar un repartiment de despeses diferent o definir el que anomenem GRUPS DE DESPESA (per coeficient de propietat, a parts iguals, només habitatges, només pàrquings…).

3.Fixar la quota de participació de cadascuna de les entitats és fonamental. Com es calcula aquesta quota?

La Llei de Propietat Horitzontal catalana ens diu que aquesta quota s´assigna de manera proporcional a la superfície de l´entitat, però TENINT EN COMPTE L´ÚS I LA DESTINACIÓ I ALTRES DADES FÍSIQUES I JURÍDIQUES .Hi ha casos en que després d´adquirir un habitatge/local en règim de propietat horitzontal i assistir a la primera Assemblea de la Comunitat, el propietari ja vol canviar aquesta quota en considerar-la “injusta”. La llei permet aquest canvi però hi ha d´haver la unanimitat de tots els propietaris (difícil) o una resolució del jutge. En tot cas el canvi ha d´estar regsitrat al REGISTRE DE LA PROPIETAT.

En línies generals, quins són els punts importants de la gestió econòmica anual que incideixen en una Comunitat de propietaris?

1.-Aprovació de pressupost de despeses.

2.-càlcul de quotes a pagar per cada departament i terminis per fer-les efectives.

3.-control de despeses i ingressos

4.-gestió de morositat

5.-tancaments dels comptes anuals i la darrera gestió que es realitza, dins de l´exercici econòmic

6.-Presentació dels comptes anuals i aprovació per part de l´Assemblea.

I quins són els punts més conflictius o que porten més feina?

Doncs la confecció/aprovació del pressupost, la gestió de morosos i el control del compte corrent de la Comunitat.

L´aprovació del pressupost és fonamental ja que és la base de càlcul de les quotes que cadascun dels propietaris pagarà en l´exercici següent. Aconseguir bons serveis per la Comunitat a preus ajustats és la part difícil d´aquest punt. És un dels punts més discutit en les Assemblees.

La gestió de morosos també te molta dificultat ja que cal  saber explicar a la Comunitat que, en alguns casos, el deute acumulat per un determinat propietari és incobrable. Encara que s´inicïi un procediment de reclamació judicial (monitori).

El control del compte corrent comunitari és important des del punt de vista que si es queda en descobert cobraran comissions a la Comunitat.

Hi ha dues formes de gestionar les despeses de la Comunitat: utilitzant un compte únic o utilitzant comptes independents per cadascuna de les comunitat administrades? La Llei diu quelcom al respecte de com s´ha de portar?

La Llei no ens diu res al respecte. Evidentment que cada forma té les seves avantatges i els seus inconvenients. Nosaltres som partidaris de portar la gestió amb comptes individualitzats per cadascuna de les Comunitats. Creiem que és un sistema més TRANSPARENT i dóna MÉS PROTECCIÓ a la Comunitat

Això comporta més feina per l´Administrador, ja que els pagaments de les reparacions (no els manteniments ja que es fonamenten en un contracte i en pagaments periòdics) es realitzen amb xec bancari amb signatura conjunta de President i d´Administrador (CONTROL DOBLE).

Hi ha hagut casos en que la fallida de l´Administrador o de l´empresa immobiliària ha causat perjudicis econòmics a la Comunitat?

Sí. Aquestes fallides (Terrassa i Girona) han provocat perjudicis econòmics a Comunitats de Propietaris i també a industrials que no han pogut cobrar les factures pendents. Això no vol dir que no es pugui gestionar la Comunitat amb compte únic i amb garanties (aquí té rellevància la professionalitat i l´ètica de l´Administrador)  però si que queda clar que amb comptes individuals (recordem que el compte va a nom de la Comunitat, no de l´Administrador) i en cas de fallida de l´Administrador el compte i els diners de la Comunitat queden protegits davant d´EMBARGAMENTS DE COMPTES.

També hi ha qui sosté que en cas d´un mal ús del compte únic cal denunciar-ho, però també cal recordar (per protegir al consumidor) que interposar una demanda te un cost en temps i en diners i que a vegades no sol ser efectiu en el sentit que no es recuperen les quantitats perdudes.

En realitzar reparacions importants a l´edifici (rehabilitació de façana, estructura, etc.) suposa gestionar  quantitats elevades de diners. Com cal gestionar aquests diners per donar més seguretat a la Comunitat?

Sempre aconsellem OBRIR UN NOU COMPTE (d´obres)  a nom de la Comunitat (es pot fer una imposició a termini que ens dongui, encara que poc, algun interès). Realitzar els pagaments amb xec i signatura conjunta President i Administrador. Un cop iniciades les obres aconsellem pagar per CERTIFICACIONS D´OBRA REALITZADA d´obra realitzada signada pel tècnic contractat per la Comunitat.

També aconsellem realitzar una RETENCIÓ de cada certificació realitzada (5-10%) que se sol pactar abans de començar l´obra i que es paga passat un temps de la certificació del final d´obra.

En tenir dos comptes: un per les despeses ordinàries i un per les extraordinàries el control és més fàcil i contribueix a que la gestió sigui més clara (sobretot en cas d´obres que queden encavallades entre dos o mes exercicis econòmics).

Les Comunitats amb piscina i zones verdes tenen una problemàtica diferent?

Si. En general els propietaris no són conscients que una Comunitat amb piscina i zona verda te una quota de manteniment que quasi pot doblar al d´una comunitat sense aquests serveis. I no parlem ja de casos en que cal fer alguna reparació important a la piscina o a la maquinària.

En aquestes comunitat te especial rellevància que tots els propietaris facin un ús correcte de piscina i zona verda ja que en cas contrari l´increment de despeses encara és més important (zones verdes malmeses o ún incorrecte de la piscina que causa increment de manteniment per tenir-la en correcte estat sanitari i apte per al bany).

Habitatges adjudicats a bancs. Entren a la Comunitat generalment amb deutes de l´anterior propietari. Com es gestiona aquest deute?

Primer, quan tenim coneixement que un banc s´ha adjudicat un immoble ens posem en contacte amb l´entitat (el primer entrebanc és aconseguir trobar l´interlocutor responsable) . Ens solen demanar còpies d´Actes de la Comunitat per poder comprovar el deute (a vegades cal traduir-les ja que ens les demanen en castellà) i certificats de deute desglosats per exercicis ja que la llei actual fixa que la responsabilitat del nou propietari arriba només fins a les despeses corresponents a 1 any anterior i les quotes vençudes de l´exercici en curs (la nova llei de propietat horitzontal catalana ampliarà a quest termini fins a 3 anys anteriors, la qual cosa donarà més seguretat a les Comunitats).

La Comunitat ha d´assumir la  quantitat restant com una despesa a pagar per tots els propietaris.

La llei de propietat horitzontal catalana no preveu tota la casuística que es pugui donar al respecte de casos molt concrets respecte a imputació de despeses o d´altres qüestions relacionades amb la gestió econòmica. Que fem en aquests casos?

Doncs el que fem és consultar webs especialitzades en propietat horitzontal (cal que l´administrador estigui abonat al servei) respecte de sentencies-jurisprudència de casos semblants i per analogia els apliquem al cas problemàtic.

 

Si t'ha agradat, comparteix-lo
Administrador Finques Saura
xevisaura@gmail.com
No hi ha comentaris

Deixa un comentari

Ús de cookies

Aquest lloc web utilitza cookies per a que vostè tingui la millor experiència d'usuari. Si continua navegant està donant el seu consentiment per a l'acceptació de les esmentades cookies i l'acceptació de la nostra política de cookies, Faci click a l'enllac per a més informació. r

ACEPTAR